3.2.3 经营模式

　　台北捷运地下街的主要经营模式有两种(见图1),经营模式的目标是希望确立内部能够进行自主管理与维护,政府单位主要的角色在监督与维持地下街的整体环境及公共空间部分能够按原有的规划被使用。经营主体则确保地下街的营运能够上轨道,并进行实际的维护工作,商家则是在付出使用租金后,按合约规定内容履行其责任与义务,并专心进行其商店的经营。

　　(1)模式一:由政府单位直接对地下街商家进行管理与招商,此种优点是能确保整体地下街的使用按原本规划进行,并能够对维护某些较为弱势的商店与商业型态存在地下街,同时由政府承受地下街本身的盈亏风险,但缺点是由于政府单位需同时间担任管理与监督工作,政府单位本身对于商业的管理并不十分专业,因此不易有效经营与管理地下街,而且此模式在无形中造成政府单位增加许多人事成本。此类模式通常适用在安置背景的地下街,或是因商业利润不大,导致专业管理团队较无兴趣的地下街。

　　(2)模式二:地下街由主管单位进行对经营权的招标,得标的专业管理公司取得地下街商业经营管理权,契约时间大约是3到5年,每个月管理公司只需要交出固定的营业收益及地下街的公共费用,其它利润则归由管理公司,商店的管理费、租金收取与招商全由管理公司负责。此模式的好处是角色定位清楚,管理公司专门负责经营、商家负责自己的商店营运、政府单位则只需监督,管理公司有专业的团队与经验,对于地下街的经营相对于政府直接管理来说在风险上较低,政府单位也不需要额外编列经费与增加人事上的费用,同时此种管理模式相对于模式一比较灵活,但其缺点是容易因为商业收益的考虑及管理单位的强势处理,造成对商家进入的门坎限制,因而引起彼此的纠纷。

　　台北市捷运系统地下街的管理模式原则上是整体两者混合使用,各段地下街按情况采用不同模式管理。但这两者模式并非固定不变,在台北市捷运系统地下街经营的过程中,也有过一些变化,包括部分原本由政府地下街释放出来给专业团队管理或是管理团队因经营效益差而不续约,导致部分商店又转回给政府单位直接管理,但大原则上只是两者模式互相调整。

　　3.3 经营策略的调整

　　在吸取高雄地下街的失败经验后,台北捷运系统地下街对于经营模式进行部分调整,特别是对于产权、经营主体、管理体制、商业策略及专业管理这几项进行修正,以防止高雄地下街的弊端再次产生,其经营策略的调整主要在下列部分:

　　(1)产权:与高雄地下街产权的最大差异,是在台北捷运系统地下街产权的归属,都由台北市政府或其它政府单位所拥有,并不释放产权给私人,即使是对于地面拆牵户的产权补偿,也不给予店铺的产权,只以租赁的方式授与经营权,这种方式主要是要避免因为高雄地下街所产生因为产权转移后,导致经营管理上责任互推的弊端。另外,捷运系统地下街除了商业营运外,本身兼具有很强的公共使用的性质,在此前提下不将产权释出,才有可能保持公共使用的效能能持续运作,而不因私人因素被破坏。同时,在地下街本身统一管理上,政府才能成为主导的角色并进行管理与监督。

　　(2)经营主体:台北捷运系统地下街的经营主体,可分为两种一是政府单位自己经营,另一种是委托专业的经营管理公司进行经营,这两种方式的共同点,就是政府单位控制整个经营主体,最多也只是委托经营给民间公司,和高雄地下街将所有经营权都移转至给民间公司的做法有很大的不同,在这个模式下,政府单位便能有监督权,且能对经营方针与绩效进行干涉,无形中也避免掉民间资本因为获利而牺牲掉地下街公共性质的问题,并能使地下街的整体经营控制在原本的经营目标。

　　(3)管理机制:台北捷运系统地下街在管理机制的组成与高雄地下街的松散管理有很大的不同,在台北捷运系统地下街的管理体制中,政府单位占有主导地位,并在机制上强调

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