北京柏宏房地产公司目前主要业务是开发位于北京朝阳区的两项物业发展项目。其中一项地块面积为9.1937万平方米，规划建筑面积约16.5123万平方米，预计2006年7月30日完成，预售日期为2005年5月；另一项目地块面积达4097.89平方米，规划建筑面积约2.538万平方米，该项目目前已全部完成，其中3502平方米已于2004年售出。上述两个项目均位于北京中央商务区内，属于寸土寸金的稀缺资源。 

    这一案例属于项目公司的整体收购，但还是给予该公司的项目资源和土地资源，其收购价格也是根据资源价值来确定并转换成公司的股权转让价格支付。 

    SOHO中国将以参股项目公司的形式收购华远地产尚都国际中心项目二三期，尚都一期"华远尚都"由华远负责开发，尚都二三期"SOHO尚都"由SOHO中国开发。"华远尚都"和"SOHO尚都"将成为尚都国际中心项目的两个组成部分。SOHO中国向华远地产共支付收购资金约10亿元人民币。 

    这一案例属于房地产开发和融资活动中的项目收购的类型，"SOHO尚都"的名称表明了的该项目的权属仍然是华远地产，投资与经营主体已经转换成SOHO中国。"SOHO尚都"应该不会是成为属于SOHO中国独立的一个项目公司，SOHO中国所实施的"SOHO尚都"的建设管理行为应当获得和要求华远地产的协助、建筑与销售合同也需以华远地产的名义签署。 

    收购房地产项目。收购方带来的绝对不仅仅是资金，它对房地产项目的投资管理、运作由自己独到的见解，能够通过运作和经营提升原来项目现状的市场价值，收购方看中的不会是项目现值是否便宜或价格较低，它所关注的是项目将来是否有较高的收益，现金流是否能够保证投资需求等问题。 

    在房地产项目的收购融资活动中，项目方和融资方都要对项目进行准确而合理的评估和定价，以确定一个为融资交易双方都可以接受的价格。实际上价格通常不是影响和阻碍谈判的重要因素，核心的要素是项目公司和项目的资产质量及其相关规费事项、债务事项等，以及交易程序、资金汇付（含监管）、项目移交等环节。（该部分的操作建议见后续文章及相关案例分析） 

    三、财务融资 

    财务融资的实质就是借贷，资金出借方的目标是获得固定收益或固定收益率的资金收益作为回报。 

    比较知名的案例是万科与德国HI房地产金融机构的2500万元美元的贷款融资，但双方是以股权投资的名义，行借贷融资之实。德国HI房地产金融机构实际上是将资金贷给万科，由于海外资金不能直接贷款给国内企业，双方就共同在香港和国内设立相关企业机构，最终外方资金是以FDI的形式进入万科在广东中山的项目建设。 

    在我国没有形成资本市场和成熟资本工具的金融环境下，社会广泛缺乏诚信，也不存在社会信用体系，法律实施和诉讼执行的效果最终难以是债权人的资金得到保护。借贷融资基本上是以非法的形式在民间生存、存在和发展，也基本上是以高利贷的形式实现民间资金的流通与流动。民间资金的利息水平较为正常和普遍的在18-30%年息的水平，高于名义上的银行贷款利息，但从企业资金实际负担的额外成本（如，在此种银企关系中潜规则之下的寻租、企业维系贷款关系的费用等）来看，两者的差距并不是很大。（另一方面，实际上，同类经济区域和环境中，民间资金借贷的违约率和风险都要大大低于银行信贷，参见央行研究局《中小企业金融制度研究报告》、《中国金融腐败的经济学分析》、《地区性民间金融实证研究》等资料）。 

    在房地产项目的财务融资活动中，虚假信息特别普遍，其中具备相应专业经验和技能的人员几乎没有，基本上是一些外行的资金掮客（中介人，也有不少投资公司、投资咨询顾问类公司加入了该系列）在上下四处乱窜。而许多急于“找钱”的房地产项目和企业（甚至包括知名企业和项目都经历过这样的故事和历程），当面对一个“资金来源的信息”（真实的概率也许不到1%）时，往往会丧失基本的研判能力。

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